| 地块基本信息 | ||
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| 区县 | 杨浦区 | |
| 地块公告/公示号 | 201805501 | |
| 合同编号 | 沪杨规土(2018)出让合同第7号 | |
| 地块名称 | 杨浦区定海社区C2-2a地块（定海街道138街坊东块） | |
| 出让方式 | 挂牌 | |
| 四至范围 | 东至：C2-2b地块,南至：顺平路,西至：沙岭路,北至：周家嘴路 | |
| 土地用途 | 商办 | |
| 宗地面积（平方米） | 10800.4 | |
| 容积率 | 商办 2.5 | |
| 计容面积（平方米） | 27001 | |
| 受让人信息 | ||
| 受让人 | 上海杨浦滨江投资开发有限公司 | |
| 出资比例 | 上海杨浦滨江投资开发有限公司：100%。 | |
| 受让人法定代表人 | 左卫东 | |
| 土地建设状况基本信息 | ||
| 合同签订时间 | 2018-06-21 | |
| 约定缴款时间 | 合同签订之日起30个工作日内 | |
| 约定交地时间 | 付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起30个工作日内 | |
| 约定开工时间 | 在交付土地后12个月内 | |
| 约定竣工时间 | 在交付土地48个月内 | |
| 全生命周期管理要求 | ||
| 建设管理 | 建设要求 | / |
| 住宅套数下限 | / | |
| 保障房配建比例（%） | / | |
| 中小套型配建比例（%） | / | |
| 中小套型住宅建筑面积（平方米） | / | |
| 地下空间要求 | 地下建设用地规划性质：商业、停车、设备及管理用房； 地下经营性建筑面积：18800.00平方米，其中： 商业建筑面积：2500平方米； 非住宅配套停车库建筑面积：16300平方米； 本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。 |
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| 装配式要求 | 本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率不低于单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%%，应按以下规定建设及管理：《关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则（试行）的通知》（沪建建材（2016）601号）。 | |
| 全装修要求 | / | |
| 公共服务设施及空间要求 | 1、该地块内应设置建筑面积不少于地上计容建筑面积10%（计2712平方米）的公共服务配套设施，包括：社区文化设施一处建筑面积约2320平方米，卫生服务点一处建筑面积约292平方米，生活服务点一处建筑面积约100平方米。公共服务配套设施应设置在建筑物三层以下，临街布置，经本次评估增加的公益性公共服务设施建筑面积不计容。配建的2712平方米公共服务配套设施应由受让人出资及建设（含装修），装修标准不低于1200元/平方米，建成并达到使用要求后，产权无偿移交区公共设施管理联席会议办公室指定的相关部门，具体建设内容和标准在方案阶段由区公共设施管理联席会议办公室审核确定。 2、受让人应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于100平方米；业主委员会用房按照不低于30平方米配置。 3、物业服务企业用房、业主委员会用房为全体业主共有，其余公共服务配套设施建成后产权无偿移交区公共设施管理联席会议办公室指定的相关部门，按《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记 | |
| 绿化管理要求 | 本合同项下出让宗地中的绿地率为20%，绿化面积不小于2160.10平方米，集中绿地率：5%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：集中绿地设计施工标准参照一级公共绿地管理标准，按目前建设标准，每平方米不低于1000元。 | |
| 其他建设要求 | / | |
| 功能管理 | 功能业态要求 | 该地块具体功能定位为新一代信息技术、电子软件信息、新能源与节能环保、体育健康、文化创意等产业的全国性和大区域性知名企业设立的总部或分公司，以及营运中心、营销中心、研发中心、结算中心、采购中心和管理中心等 |
| 引入行业要求 | / | |
| 其他功能要求 | 商业物业主要设置银行（ATM）、商务正餐、特色餐饮、便利店、咖啡吧、美体健身等 | |
| 运营管理 | 运营管理要求 | 商业物业应统一招商运营管理 |
| 物业持有要求 | 1）受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于60%（计12960平方米以上）的办公物业不少于20年； 2）其他物业自持要求:受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%（计7900.2平方米以上，含地下）的商业物业。 |
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| 建筑节能环保 | 绿色建筑要求 | 本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：按照沪建建材【2016】776号《上海市绿色建筑“十三五”专项规划》，该地块应按照绿色建筑三星级及以上标准设计建造，并取得绿色建筑三星级评价（绿色建筑评价分为设计评价和运行评价 |
| 土壤及地下水环保要求 | 受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。 | |
| 其他环保要求 | / | |
| 转让、出租、抵押管理 | 1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，同时应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。 2）受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行。 3）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理不动产权证。 4）受让人在约定的物业持有期间内办理转移登记，或变更不动产权证附记栏中注记的相关约定内容，需经出让人审核同意。 5）未满足本合同约定的转让条件的，国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在满足本合同约定的转让条件后，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应提前书面告知出让人。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。 |
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| 违约管理要求 | 1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定的，由相关职能管理部门依法依规追究责任。 4）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 5）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权，扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。 受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 6）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 |
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| 特别约定 | 1、办公楼标准为甲级办公楼，应具有完善的5A级智能系统标准（OA办公智能化、BA楼宇自动化、CA通讯传输智能化、FA消防智能化、SA安保智能化）。办公楼每层建筑面积应符合规划设计需要和经济性，适合于以总部为引领的大中型企业的引进入驻，楼面设计符合相应企业的需求。 2、受让人（或其成立的项目公司）在公司设立、建设、经营过程中均应遵守符合产业功能定位、税收属地征管、属地注册登记的要求，实现“功能、税收、注册”三落地，其房产开发、租售、运营等相关税收全落地。 3、市政水务要求：（1）沙岭路北段近周家嘴路约1400平方米规划道路需同步建设，道路建设标准每平方米不低于4000元，由土地受让人承担建设成本、政府相关职能部门组织建设。（2）地块内部应严格实行雨污分流，严禁混接；地块内雨水设计标准需满足《建筑给水排水设计规范》(2009年版)和《室外排水设计规范》(GB50014-2006)（2016年版）要求，建筑地块内污水排入城市市政管网需满足《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ_343-2010）要求。（3）地块开发应符合《上海市海绵城市建设指标体系（试行）》的相关要求，该地块要求年径流总量控制率至少达到75%。（4）受让人应当根据《上海市水土保持管理办法》，编报水土保持方案报告表，并报行政主管部门审批。 4、该地块车行出入口应优先选择设置在较低等级的城市道路、规划沙岭路上，出入口的数量应结合项目性质、规模按要求设置。设置位置距交叉口、周边相关公共设施及相邻地块出入口的净距应符合规范要求。 5、停车配建要求：（1）根据《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（2014）和《无障碍设施设计标准》（2003）的有关规定设置机动车的类型及数量。停车场（库）内各类型泊位设置应避免与消防、民防、市政（集水井、排水沟等）以及其他设备设施相互占用和影响使用；配建的停车设施24小时对外开放且根据政府管理需求，对外提供错时或临时停车服务，机动车车位不得出售。（2）根据《上海市电动汽车充电桩基础设施专项规划（2016-2020年）》的有关规定，须设置不少于总停车位12%的电动汽车专用泊位（其中50%为电动汽车分时租赁泊位），并在竣工验收前完成充电设施的安装。（3）停车场（库）在竣工验收前应完成电子计时收费系统（支持公交卡支付）、内部停车诱导系统、车牌识别系统等智能设备的安装。（4）根据《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（2014）的有关规定设置非机动车泊位的类型及数量，非机动车停车位需在地块内地面设置。 6、该地块地上计容建筑面积27001平方米（地上计容建筑面积不包括2712平方米公共服务配套设施）。 7、建筑业管理：（1）本地块应同步设计安装用能分项计量装置并在建成后与区公共建筑能耗监测平台联网实现用能数据实时上传。受让人应在开工前编制并提交节能报告，年能耗1000吨标准煤以上的由区发改委进行节能审查。项目竣工前由区发改委对项目进行节能验收，验收未获通过的应在规定期限内整改。项目全年计算负荷在以《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）为基准的基础上降低10%以上。项目需至少运用《国家重点节能低碳技术推广目录》（2016年节能部分）中的一项技术。屋顶可用面积（扣除设备占地后）具备条件的应设置屋顶分布式光伏或种植屋顶绿化。（2）扬尘监控。根据《杨浦区第七轮环保三年行动计划(2018-2020)》的要求，本项目应在工地现场安装扬尘污染在线监控系统，请建设单位落实相关措施费用。（3）根据《杨浦区率先推进BIM技术应用示范区建设工作方案》，该项目应结合绿色建筑和装配式建筑全过程应用BIM技术。规划设计方案审核阶段由区规土局监督，设计文件审查及施工阶段由区建管委监督。（4）相关具体意见在设计方案阶段再予以明确。 8、绿化和市容建设要求：（1）根据沪府办发〔2014〕39号文，新建公共建筑屋面应实施屋顶绿化，实施面积不少于建筑占地面积的30%。屋顶绿化建设技术标准依据上海市地方标准：DB31/T493-2010《屋顶绿化技术规范》。绿化种植要求具体按照《上海市绿化行政许可审核若干规定》（沪绿容[2014]393号）执行。（2）出让地块北侧沿周家嘴路的C2-1a规划公共绿地（约1520平方米），由受让人出资，公共绿地建设标准为每平方米1200元，由区绿化和市容管理局组织报建实施建设。（3）地块内应配建1座压缩式垃圾房，内需设垃圾分类收集容器（一机二箱），建筑面积120平方米，垃圾房内污水应纳入污水管网内，压缩式垃圾房应单独设置，并宜设置绿化隔离带。垃圾房建筑外墙与相邻建筑物的间距应大于5米，垃圾房作业区长度包括道路长度在内不小于14米。垃圾房归全体业主共有。 |
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相关附件
合同编号：沪杨规土(2018)出让合同第7号